상권조사와 입지 선정, 임대차 계약 시 주의 사항

예비 창업자라면 평소 눈여겨본 지역과 상권이 있을 것이다. 필자는 창업 준비 초기에 넓게는 마포구를, 좁게는 합정동과 망원동을 물망에 두고 있었다. 워낙 오래 봐온 곳이라 서울 내 다른 지역보다 잘 파악하고 있다고 생각했기 때문이다. 이렇게 상권의 범위를 어느 정도 좁혀 놓은 상태에서 3단계의 과정을 통해 상권을 검증하고 최종 입지를 선정한다.


1단계. 상권 분석 프로그램을 통한 정량적 조사

소상공인시장진흥공단과 중소벤처기업부가 운영하는 ‘상권정보’ 웹사이트(sg.sbiz.or.kr)를 방문하면 상권에 대한 다양한 정보를 손쉽게 얻을 수 있다. 한 차례만 활용하기보다 여러 번 꾸준히 확인하면서 내가 원하는 상권을 정략적으로 분석하고 입지를 확정하면 좋다.



필자는 우선 후보 상권의 주요 지하철역을 중심으로 상권의 상태를 확인한다. 참고로 <커넥츠커피>의 모든 점포는 지하철역과 가까이 자리하고 있다. 이른바 역세권이라고 불리는 상권인데, 지하철역 근방에 있으면 접근성을 높일 수 있기 때문에 주변에 역이 있는 곳을 우선적으로 고려한다. 상권정보 웹사이트에선 클릭 몇 번으로 주요 교통수단, 동종 업소 수, 월평균 매출, 거주 인구, 유동 인구, 주변 주요 시설(병원, 학교) 등의 정보를 얻을 수 있다. 그런데 이 자료만으로는 상권의 특징을 제대로 체감하기 어려울 수 있다.그럴 땐 일반적으로 가장 좋다고 간주하는 상권과 가장 좋지 않다고 여기는 상권을 조회한 뒤 나의 후보 상권과 비교해 보면 예비 상권의 대략적인 포지션을 파악할 수 있다. 해당 상권의 검증을 마쳤다면 2단계 ‘현장 방문 및 부동산 조사’에서 계약하고자 하는 매물의 입지 정보를 확인하기 위해 상권분석 프로그램을 다시 한번 활용한다. 두 번째 분석 시에는 반경을 조금 좁게 잡아서 경쟁업체 수나 인구통계학 정보, 평균 매출 등의 정보를 국소적으로 파악한다. 


2단계. 현장 방문 및 부동산 조사

상술한 절차만으로 완벽한 입지를 선정하기에는 한계가 있다. 이제부터는검증을 거친 지역의 부동산을 방문해 상가를 눈으로 확인하며 현장 데이터를 쌓아야 한다. 임대료가 비싼 자리, 싼 자리, 권리금이 있는 곳, 없는 곳 등 시간이 허락하는 한 다양한 조건의 상가를 골고루 살펴보고 정보를 취합하길 바란다. 필자의 경우 커넥츠커피 1호점을 합정 내 지금의 자리에 개점하기 위해 3개월 이상 발품을 팔았다. 방문한 부동산만 열 곳이 넘고 직접 눈으로 확인한 상가도 서른 곳 이상이다. 이렇게 열심히 발품을 팔다 보면 해당 상권 안에서 좋은 자리를 판별해 내는 안목이 자연스레 생길 것이다.
그 과정의 끝에 좋은 입지라고 판단되는 매물을 발견했을 때 앞서 얘기한 것과 같이 다시 한번 상권분석 프로그램을 활용해 보길 권장한다. 인근의 경쟁업체 수, 잠재고객이 될 수 있는 회사, 집객시설 등을 확인하면 좋다. 커넥츠커피 합정점을 예로 들면, 매장 뒤편에 큰 교회가 있고 조금만 걸으면 한강으로 이어지는 공원길이 있으며 가까이에 공영주차장과 벚꽃길 등 주요 집객시설이 있어 주말과 꽃놀이 철에는 매장이 항상 북적북적한다. 

3단계. 최종 매물의 임대계약 조건에 따른 사업 타당성 검토

지난 호에서 언급했듯이 사업계획을 세우고 예상 손익을 추정할 땐 고정비가 중요한 변수가 된다. 임대 계약으로 인해 지출하는 고정비와 이에 수반되는 기타 비용이 카페 창업 후 사업을 안정적으로 영위하기에 무리 없는 수준인지 꼭 확인하길 바란다. 다음으로는 임대차 계약 전 확인하면 좋을 사항들을 소개한다.

건물의 연식에 따른 리스크
오래된 건물에 개점하는 경우 몇 가지 리스크가 뒤따른다. 건물의 노후로 수도와 배수, 정화조 등 설비가 부실할 수 있고, 이 항목들은 수리비가 많이 들며 영업에도 지장을 주기 때문에 상세히 살펴야 한다. 최악의 경우 영업을 몇 년 하지도 않았는데 노후한 건물의 정비 및 보수를 이유 삼아 임대인이 임차인을 내쫓을 수도 있다. 연식이 오래된 건물과 계약할 때는 향후 몇 년간 대대적인 정비와 보수를 진행하지 않겠다는 특약사항을 기재하는 것도 도움이 된다.

건물주의 성향 파악
보통 임차인은 부동산에서 계약하기 직전에 임대인을 처음 보는 경우가 많다. 물론 그 뒤로 서로 대면할 일 없이 영업에 매진할 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만, 각종 문제로 임대인과 타협해야 하는 곤혹스러운 경우가 종종 발생한다.계약 후 내가 원하는 기간까지 마음 편히 영업하기 위해선 매물 선정 시 임대인에 대해 간단하게 조사해 두는 것이 좋다. 인근의 부동산이나 상가에 물어보면 임대인이 어떤 사람인지 어느 정도 알 수 있다. 단, 임대인이 그 사실을 알지 못하도록 신중히 행동하자.
끝으로 아무리 열심히 탐색해도 100% 만족스러운 자리를 찾을 순 없을 거라고 조언하고 싶다. 다만 100%에 가까운 매물을 찾겠다는 마음으로 부지런히 발품을 팔고 정보를 모음으로써 분별력을 키운다면 당신의 이상에 한 발 더 가까이 다가설 수 있을 것이다.